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买菜大妈说出楼市本质,比专家靠谱

自2023年初以来,中国房地产市场进入了新一轮的下行趋势。数据显示,今年上半年,中国房地产市场积累了近7亿平方米的库存,截至7月,中国二手住房上市数量也急剧增加,总共超过200万套。此外,中国近100个城市的房价也有所下跌。

为了缓解房价下跌的趋势,各地出台了相关的救市政策。大多数城市放开限购限售,将抵押贷款利率降至4%以下,增加公积金贷款金额,最大限度降低购房者成本。

然而,从目前的角度来看,这些政策并没有明显的效果,房地产市场仍在继续低迷。面对当前的房地产市场问题,一个买蔬菜的阿姨总结得非常透彻,一句话“说”了房地产市场的本质,这是怎么回事?

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购房需求减少的趋势越来越明显

从目前的房地产状况来看,刚性需求和改善需求呈下降趋势,主要原因如下:

1.疫情影响

经过三年的疫情,很多企业经营困难,很多人遭遇收入减少或失业,购房能力严重削弱,无法支撑目前的高房价。在这种情况下,很多人的购房观念越来越理性。考虑到经济的不确定性,很多家庭选择暂时不买房,保留资金应对紧急情况。

这种心态的普遍存在导致了购房需求的减少。购房需求的减少将使许多房屋越来越无法出售,进一步促进房价的持续下跌,房地产开发商的销售也将显著下降。这对整个经济体系来说是一个非常不利的情况。

2.提高城市化率的空间非常有限

在过去的10年里,随着城市化进程的加快,越来越多的人涌入城市,对住房的需求也在增加。然而,近年来,我国住房需求下降的趋势越来越明显。

首先,数据显示,2022年底,中国常住人口城市化率已超过65%,这意味着农民进城买房的空间非常有限,而且越来越慢。

根据发达经济体的经验,如果按住房计算城市化率,中国城市化率持续上升的空间最多不到10%,这不到10%的空间可能需要20年或30年才能完成。这种城市化率可能对促进房地产的影响相当有限。

其次,从目前的房价来看,即使经过几波调整,大多数城市的房价仍然很高。对于大多数年轻人来说,房价仍然远远超过他们的承受能力,所以没有必要买房子。在这种情况下,购房需求下降的趋势可能更加明显,房价下跌的动机也将逐渐增加。

3.结婚率和生育率下降

随着社会的不断发展,中国年轻人的结婚率和生育率继续下降,全面放开二三孩政策不能阻止人口下降。据统计,2020年中国新生人口1200万,2022年只有956万,降至1000万以下。预计今年可能不到800万,人口复苏的可能性也很小。

造成这种现象的原因有很多。随着教育、医疗等费用的不断上升,抚养孩子的成本也在上升,这让很多年轻人望而却步。此外,许多年轻人更加注重工作和生活的平衡,不愿意牺牲自己的个人时间和生活质量来结婚和生育,导致目前的结婚率和生育率都在下降,购房需求自然也在下降。

房地产赚钱效应的消失

在过去的10年里,中国的房地产市场发生了巨大的变化。在这个过程中,许多开发商可以很容易地从银行、信托和其他渠道借钱,然后购买土地来建造房屋。在当时的土地拍卖市场上,无论土地价格有多高,一些房地产企业都会“抢劫”。

当地价格上涨后,二手房业主和新楼将坐在地上涨价,推高房价大幅上涨。在此期间,少数有经济头脑的投机者也借此机会积累了大量财富。

到2017年,房价达到峰值。由于房地产投机,房价上涨过快,积累了大量房地产泡沫,严重扭曲了房地产市场的正常运行。因此,国家开始将“不炒房”作为国家政策,这意味着房价继续上涨的空间已经被封锁。

后来,国家将加强对房地产市场的监管,通过购买限制、贷款限制、销售限制等措施,遏制房价上涨,逐步开始实施房地产税,大大增加了多套房的持有成本,不仅使房地产失去了盈利效果,投机者也逐渐选择退出市场。

这些都是中国房地产市场发展过程中不可避免的过程,也是国家加强房地产市场监管和长期机制建设的重要成果。在未来的发展中,中国将继续坚持“住房不投机”的原则,进一步完善房地产市场监管政策,稳定市场预期,促进房地产市场的稳定健康发展。

与此同时,各地也在加快公共租赁住房、廉租房等住房租赁市场的发展,以解决低收入群体的住房困难,促进所有人居住的目标的实现。

我们该怎么办?

随着房地产市场的调整,我们需要重新审视购房的重大决策。最近,一些房地产专家建议,只要人们拿出三分之一的存款,他们就可以恢复房屋的购买、装修和相关消费,从而促进中国经济和房地产市场的复苏。毕竟,去年中国的居民存款增加了15万亿元。

然而,一个买菜阿姨的话值得我们思考。她说,中国的房价已经处于历史高位,如果你拿积蓄20年的高价房,可能超过损失,现在甚至很多像她这样的买菜阿姨,知道房子可以赚钱,这意味着房地产鼓花游戏即将结束,谁拿最后一根棍子最终只在高位。

这位买菜的阿姨有非常透彻的见解。如果大多数人认为房子可以赚钱,那么这显然是一个泡沫,游戏不可能永远持续下去。一旦泡沫破裂,那些没有及时脱手的人将成为接管者,并承担损失。

目前,许多房地产市场已经出台了降低利率、提高公积金贷款额度等优惠政策。虽然这些政策可以在一定程度上缓解市场压力,稳定市场预期,但并不能从根本上解决房地产市场的问题。因为这些政策的目的是避免短期内房地产市场的起伏,但不能阻止房地产市场的长期下行趋势。

因此,对于我们普通人来说,在买房之前,我们需要仔细评估我们的经济能力和实际需求,以避免盲目遵循趋势或受到市场投机的影响。买房是一个重大的投资决策,我们需要仔细考虑。除了经济因素外,我们还需要考虑我们自己的实际情况和需求。

购房还需要考虑长期规划和计划。我们应该有一个明确的购房计划,包括首付、月供等具体细节。此外,还应考虑房屋的维护成本,以及未来可能发生的变化和风险。


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