野三坡“五证齐全”别墅面临被拆背后

    涞水县野三坡风景区与北京西部相邻。据涞水县政府官方网站介绍，野三坡是一处新兴旅游区，总面积达600多平方公里，是国家级重点名胜风景区、国家5A级景区。这里距北京仅100公里，是近年来京城郊外游的热点。

   2004年，野三坡成为国家4A景区，当时野三坡风景区发展迅速，2006年全年共接待游客150万人次，比2003年增加了3倍多。2011年初，野三坡成为5A级旅游景区。2018年，野三坡景区全年接待游客600万人次，旅游业综合社会经济效益达到25亿元，景区主要景点门票收入1.3亿元。

   涞水县山水醉别墅区建在拒马河一侧，景色怡人。此前业主反映，野三坡景区管委会4月21日下发通知，称该住宅区被认定为违建，需拆除，要求业主三天内搬走个人物品。

    “购房时五证齐全，现在为何被认定违建？”面对业主的质疑，4月22日，山水醉项目拆除工作组工作人员表示，山水醉别墅区违反《河北省风景名胜条例》需要拆除。工作组正在收集业主提出的问题和疑惑，经协商后将给出答复。

此前，小区门口贴出了《拆违告知书》

  限期拆除，令人猝不及防

  山水醉别墅区一位业主表示，2009年，父母年迈从北京城区搬出，花了120万元购买了位于河北省涞水县野三坡附近的山水醉别墅区的现房，次年开始装修，花费至少40万元。2012年7月，取得了房屋所有权证。而自今年的4月22日起数百米铁皮围挡已基本安装完毕，两个出入口都有警察和防疫人员设岗，部分道路限行，40 余户业主一头雾水，不知是否会面临房财两空的情况。

   2020年4月21日，山水醉别墅区门口贴出《拆违告知书》。《拆违告知书》称，根据涞水县野三坡景区管理委员会于2020年4月21日做出的涞野管[罚]2020（002）号《行政处罚决定书》的要求，位于涞水县三坡镇下庄村、都衙村的山水醉违建别墅项目将予以拆除。要求业主三天内将家中物品搬空，逾期将统一登记造册、清理保管，野三坡景区管委会将协助企业依法依规妥善处置拆除后续工作，其中未提及补偿方案。《拆违告知书》落款显示为涞水县野三坡景区管委会。

   令业主更为吃惊的是，规定拆除的时间很短。《拆违告知书》称，违建别墅项目应在规定时间内完成拆除工作，在告知书下发之日起，全体业主需在3日内自行清除所有个人物品，逾期将统一登记造册、清理保管。业主表示，“没有与业主进行事先商讨、对话，以及协商赔偿。”

   一位业主告诉记者，通知下发前未得到任何消息。她在北京照顾孩子，无法到现场处理相关事务，其家人也都不在当地，三天的搬迁期限让她措手不及。此外，多名业主称，由于各种原因，他们也无法在三天内将屋内物品搬空。

  野三坡景区管委会工作人员表示，山水醉别墅区违反了《河北省风景名胜条例》，需要拆除，景区管委会和涞水县政府相关部门已经联合成立山水醉项目拆除工作组，对后续事宜进行处置。针对业主担心家中物品无法在三天内搬离的情况，该工作人员称，会有专人帮助业主搬离物品，其间会录音录像，保证业主物品的安全。

  上述工作人员还称，针对后续赔偿的问题，业主可以联系县住建局负责和开发商进行对接协商的工作人员。

  经过两天的商谈后，4月24日，涞水县副县长王金桥向业主承诺，不停水、不停电，在未与业主达成一致意见前不启动拆迁，工作人员与业主代表提前沟通，经允许再进场等。此前在别墅区内外的众多警察也已撤出。

   据业主提供的信息，保定、涞水两级政府此前在野三坡召开会议，向业主传达的结果是：拆除山水醉是中央大政方针，市县必须全面落实；县政府必须维护和保证业主权益，挖尽涉事企业潜力的同时，政府筹措资金代企业补偿；在与业主签订协议前不断电、不断水、不强拆等。

   目前未售出的别墅已经开始拆除。而别墅所在地块，因开发企业抵押给银行，2013年被法院查封，导致多名购房者无法获得房产证。别墅建设早在2015年已有曝光，涞水县委、县政府曾成立调查组，要求停建、停售。

   此前，一位被公诉后又免于刑事处罚的局长，以及2019年10月落马的涞水县委原书记王义民，均曾因违建别墅受到处分。2020年2月末，王义民涉嫌受贿案被提起公诉。

  项目是否具备合法手续？业主损失谁来买单？

   此次事件的焦点在于，“山水醉”项目是否具备合法的开发建设以及出售手续。4月21日，上述部分业主提供了该项目《土地使用证》、《建设用地规划许可证》《建设用地许可证》、《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》，落款时间从2004年至2009年不等。同时，业主还向记者提供了“野三坡旅游度假村”项目预审表，该表显示多个部门已经签字盖章。

   涞水县自然资源和规划局办公室一位工作人员表示，“这个项目包括五证中的相关证件当时确实是我们逐级发的，也就是说当时是合法的项目，但是现在不符合旅游区的规划，也就是不合法了。很多业主都在问此事，涞水县政府已经专门开会进行了研究，接下来应该会有专人去对接处理此事。”

   到目前为止，业主们的损失补偿事宜暂无明确的落实方案，当地政府表示“将督促指导企业制定补偿方案，筹措资金，合理补偿”。

   那么，争议持续多年的野三坡违建别墅案件究竟反映了这一领域怎样的现实问题？购房业主的补偿权益又该如何得以落实呢？

   一个事实是，早在2015年，涞水县委、县政府即成立综合调查组，经调查核实作出处理决定：责令山水醉别墅区项目单位立即停止一切建设和销售行为；涞水县住房保障和房产管理局局长停职配合调查。

   综合当时的媒体报道，我们不难发现，事实上，当地政府早在2015年就意识到了涉案别墅项目存在违规用地情形。

   然而在过去的4年多时间里当地政府却并未采取任何明确的处置措施，而是将问题搁置。

   其实野三坡景区管理委员会在管理上一直都存在很大问题，“五证”俱全的别墅说拆就拆，景区内不合法的项目却又建得风生水起。从 2018 年 10 月份开始，野三坡清泉山景区就相继出现自建景区、玻璃观景平台、玻璃栈道、玻璃电梯且都未经批准。

野三坡景区随处可见违建的旅游项目。

   从涞水县政府了解到，2003年，山水醉别墅群最初以野三坡旅游度假村的名义，由北京盛世嘉禾房地产开发有限公司开始筹建。但这宗地直到2006年才由北京波峰世纪实业有限公司取得国有土地使用权。

   涞水县政府一名负责人表示，当时这一项目没有取得规划、建筑施工许可证，野三坡管委会发现施工后立即下达了停工通知书。但企业不服从管理强行继续施工。后来涞水县有关执法部门采取了施工场所贴封条、施工机械上锁等措施，但施工单位屡次私自开封、开锁，继续施工，2008年这一项目基本建成。

   “到2008年，鉴于制止未果、工程完工、查处难度大，考虑到当时野三坡日接待游客三万多人，景区接待能力、接待档次确需提高等因素，项目方又提出这项工程为旅游接待设施，当年年底，经野三坡管委会研究，原则同意为项目补办手续。”一名熟悉情况的涞水县政府官员说。

   核查这一别墅群的国有土地使用证情况发现，别墅群共占地174.2亩，由国土部门分三次发给土地使用证，但期限和用途均不相同。1995年8月，涞水县土地局发下第一个土地使用证，面积10亩，期限50年，用途为游乐园；1996年5月，发下第二个土地使用证，面积124.2亩，未填期限，用途为水上游乐园；1997年发下第三个土地使用证，面积40亩，期限70年，用途为住宅用地。

   涞水县政府提供的资料显示，2003年，根据波峰公司申请，这三个国有土地使用证合并办理为一个，用途为旅游用地。2006年，公司申请将土地使用证用途由旅游用地改为住宅用地，经涞水县政府批准，涞水县国土局办理了土地变更登记手续，颁发了新的土地使用证，用途又变为旅游、住宅用地，期限50年。

   一位业主称，“景区管理委员会对离山水醉别墅区仅三公里的违建睁一只眼闭一只眼，万万没想到‘强拆’会突然落到我们的头上。在法律上，这种在景区内私搭乱建都是非常损害景区形象的事情，属于违法行为，是绝对不允许的，况且这种高危项目在没有相关手续的前提下是否有安全保障也很难说。景区管委会要做的就是保护我们的合法权益，去打击违法的占地现象，让景区建设依法、有序化的进行。”

   民盟北京市委社会法制委员会委员、北京腾岳律师事务所主任曾凡荣律师表示，根据《土地管理法》和《行政强制法》第44条之规定，行政相对人及利害关系人有权在法定期限内针对涉案行政处罚决定书申请行政复议或者提起行政诉讼。在权利救济期限内及复议、诉讼期间，当地政府部门不得对涉案建筑实施强拆。

   本案中购买别墅的业主虽不是行政处罚决定书的处罚对象，但却是其利害关系人，别墅房屋被拆除将对其实体性权利义务产生切实影响。故当地政府应当充分履行告知义务并保障业主的诉权，而不是急于要求其配合清理个人物品。

    那么，业主的损失补偿真的只能由涉案别墅项目的开发商来承担吗？曾凡荣律师表示，其一，是地方政府主导的清理整治违建别墅专项行动造成了别墅被拆除，那么提供具备可行性、统一原则的“清理整治违建别墅补偿安置方案”也应当被地方政府提上议事日程。仅仅指望涉案企业制定补偿方案，显然不能令购房的业主们安心。其二，参照征收拆迁领域“先补偿，后搬迁”的法定原则，对此类因历史遗留原因形成的违建别墅的清理整治，同样可以借鉴“先补偿，后拆除”的处置原则，而不是人为地形成“先拆了再协商补偿”的不利于业主权益保护的局面。其三，违建别墅的建设、销售已延续多年，地方政府及其自然资源和规划部门、环境保护部门显然在相关项目的规划监督、确权登记发证等工作中存在过错，本着“有过错，有责任”的原理，其积极作为确保业主的补偿安置权益也是有充分的必要性的。