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看清房地产税和房产税的“真面目”

时间:2018-04-20

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来源:保定老年网

财政部部长肖捷在《人民日报》发表了一篇文章,要加快房地产税立法工作,要收税了。

这两件事对比明显,但一见君今天要说的重点不是中美之间的税务对比,而是房地产税立法对房地产行业和房价的影响。

总的看法是,不管是房地产税还是房产税,短时间(3年内)有实质性进展的可能性很小,更不会向外界说的能让房价“崩溃”、“大逆转”……

01

这两天房地产税和房产税(实际上很多人没搞清这两个的概念)被爆炒,就是因为财政部部长肖捷昨天发在《人民日报》上发的那篇文章。

文章的题目是《加快建立现代财政制度》,一经发布就引发市场关注,虽然全篇只有4000多字,其中提到房地产税的内容总不足100个字,但是高呼房地产税要来了的声音一浪接着一浪。

肖捷给出了房地产税的三个原则:

按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。

立法先行:是指任何新税种必须先立法后征收,由此来看,房地产税近期还不会实施。

充分授权:是指给地方政府充分授权,让地方根据实际情况来决定具体实施方案,不同城市或将实施不同的税率或征收方式。

分步推进:全国不会统一推广,每个城市将根据自身情况,“分批”推出,比如先在一线城市,随后二线城市开征,最后再三四线城市。

另外,对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。

如果再细究这篇文章发布的时间,就会发现这个文章“配合”中央经济工作会议的意味大于推动房地产税立法本身。

昨天,中央经济工作会议结束,这个会议很重要,按照新华社说法,这是定调明年中国经济怎么搞的年度重大会议。

详细看一下这个会议的内容,和一周多之前召开的中央政治局会议没多大出入,关于房地产的表述还是“提高保障和改善民生水平,加快住房制度改革和长效机制建设”。

既然中央经济工作会议对房地产又表态了,又强调“长效机制建设”,那么作为执掌中国财政大权的财政部能不表态吗?

说实话,房地产“长效机制建设”的方式很多,但收税绝对是最有用的方式之一,征税可以很有针对性调控这个行业,还能给国家带来源源不断的收入,一箭双雕。

说这个文章“配合”意味更强的另一个理由是,其实这篇文章内容本身在一个月前就收录在十九大精神辅导报告读本里了,昨天只是找了一个合适的时机发出来而已。

另外,这两年不管是国家主管部门还是业内专家,关于房地产税立法的讨论不知道已经多少轮了,但都是雷声大雨点小。

传的最惟妙惟肖的是去年,连具体的立法时间都准确的给出来了,就是今年年底。

可谁承想,今年三月份两会期间,全国人大发言人傅莹说:“今年没有把房地产税法提请人大常委会审议的安排”。

这就意味着,房地产税法不会在本届人大任期内出台。所以,每当有房地产税一丁点儿风声就过分夸大解读的人可以歇歇了。

回过头看,光房产税从重庆2011年试点到现在已经快7年了,何时在全国推开还是个谜,更不要说房地产税这么复杂的系统性工作了。

02

这件事被外界分析的“有模有样”,感觉征收房产税就在眼前,主要原因是很多人没搞清楚“房地产税”和“房产税”的区别。

按照权威定义,房地产税,即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税,包括房地产业增值税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。

房产税指的是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。

所以,房地产税是一系列税种的综合,房产税是房地产税的其中一种,除了房产税,其实印花税、土地增值税、契税早都开征好几年了。

买过房的应该都知道,过户之前都要缴纳契税,北京90平米以下是房产成交价的1%,90-144平米是1.5%,超过144平米的是3%,商住项目是3%。

除了契税,购房者还要缴纳印花税,在订立合同的时候就直接缴纳,总房款的0.05%,一般跟首付款一起缴。

所以,很多没有把房地产税和房产税搞清楚的人,可能已经默默缴纳了房地产税但自己却浑然不知。

现在国内缴纳房产税的城市只有两个,一个是上海、一个是重庆,而且都是在试点,也有消息说要全国铺开,但一直没有下文,因为难度太大。

以重庆为例,根据《重庆个人房产税征收细则》,征收对象为:

1、 个人拥有的独栋商品住宅;

2、 个人新购的高档住房(建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍及以上的住房。)

3、在重庆市同时无户籍、无企业、无工作(三无人员)的个人新购的首套及以上的普通住房。

仅从征收对象看,房产税覆盖的范围非常有限,比如重庆本地有多套房产的业主就不用交税;购买联排别墅也不用交税……

税率就更低了。

独栋商品住宅和高档住房单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房,税率为0.5%;3倍至4倍的税率为1%;4倍及以上的税率为1.2%。

03

房地产税每次有点风声就被热炒,一方面是很多吃瓜群众群众没有搞清楚二者的区别,以为自己的房子马上就要被收税了。

另一方面,房产税(很多人以为是房地产税)被认为是降房价的利器,最基本的逻辑是房子要征税了,土豪会甩卖,房价会下降。

但一见君要说的是,这两者并不是正相关的关系,征收房产税不一定就能降房价,即便能降,到底能降多少还是未知数。

用近在眼前的上海和重庆举例,房产税已经试点多年,这两地的房价根本就没有下降。

另外,从世界范围看,很多国家已经征收房产税了。

早在19世纪,美国就已有部分州开始征收房产税。但到了20世纪,美国每个州都制定了征收房地产税的法规,目前各州的平均房产税率在约1%-3%之间。

再来看美国房地产市场,在2008年以前,因为货币极度宽松,利率低刺激,房价暴涨,也间接引发了全球金融危机。

在泡沫刺破房价暴跌,但经过近几年的调整,美国房地产市场又活跃了起来,而且房价也出现较大涨幅。

我们的近邻韩国,2001年开始房地产市场开始活跃起来,房价一路飙升。为了抑制房价上涨,韩国于2005年出台了房产税(综合不动产税),根据房产总价值的不同,税率为每年0.75%—2%之间。

然而,房产税的推出并未遏制房价的过快上涨。数据显示,仅2006年一年,首尔地区平均房价上涨就达到19.2%,首尔市江南地区的房价更是平均上涨达到25.9%。

所以,从国外经验来看,房产税并不是遏制房价过快上涨的利器。而金融危机、利率上升、经济衰退和需求下降才是房地产市场低迷的主要原因。

再退一步说,即便房产税真的对降房价的效果明显,至少这两年房产税连立法都没通过,何时开征更是一个遥远的未知数。

最重要的是,即便要开征,会面临多少利益集团的阻碍税务机关可能够没搞清楚,要知道,能购买多套房子或大房子的人不是非富即贵的上层人士就是富二代。

房产税开征的两个最基本前提是解决税基和税率的问题,简单说就是向谁征税?征多少税?但现在不动产统一登记全国还没联网。

所以,此次现任财政部长肖捷撰文只是一次“表态”而已,更多的是阐述了税务原则,并没有针对房产税具体形态做出特别的表述。

甚至在此之前肖捷部长对于房地产税的表态几乎不见踪影。相对于现任而言,前任财政部部长楼继伟对于房地产税更为热心。

楼继伟不止一次在公开场合上强调要推出房地产税制,下一步会义无反顾去做,这也是我们财政部的任务,甚至在离职前一周多时间里,还在谈房地产税。

但楼继伟也说的很清楚:“只要是真正的收入再分配,就会受到真正的阻碍,这是个难题。”

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